Qu'est ce
qu'une SCI ?
La société civile immobilière, formule moderne
de gestion de patrimoine, est une personne morale dont la vocation est
d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Elle procure un certain nombre
d'avantages sans toutefois en faire une panacée. La société nécessite au moins
deux personnes, son activité est civile. Il s'agit d'une société simplifiée,
avec la tenue d'une comptabilité simplifiée, contrôlable à tout moment par
l'administration. Le gérant doit réunir les associés en assemblée générale ou
les consulter et leur remettre un rapport écrit avec comptes à approuver. Son
fonctionnement est régi par des statuts qui contiennent toutes les dispositions
propres à sa bonne marche, à savoir : règles de majorité, nomination et
révocation des gérants, transmission de parts sociales...
L'associé gérant
désigné s'occupera des affaires courantes. On pourra même fixer une somme
jusqu'à laquelle il pourra agir librement. Les associés ne bénéficient pas d'une
limitation de responsabilité. En cas de difficulté financière de la société, ils
sont tenus des dettes de la SCI sur leurs biens personnels de manière indéfinie
et en proportion de leur part de capital.
Pourquoi
constituer une SCI ?
La mise en place d'une SCI répond à des
besoins d'organisation du patrimoine, tant sur le plan privé que professionnel.
Dans cette seconde hypothèse, le chef d'entreprise cherche à protéger son
patrimoine immobilier en le dissociant de son activité professionnelle. Le
recours à ce mode de société peut aussi répondre à une volonté de réduire
les prélèvements sociaux et fiscaux et se protéger en cas de faillite. La SCI
n'exonère pas des droits de succession et des impôts comme certains le pensent
mais elle permet de les réduire. C'est surtout en matière de transmission du
patrimoine que l'intérêt de la SCI s'illustre le plus efficacement, et ce de
trois manières.
- La constitution d'une SCI
permet aux héritiers ou aux donataires d'éviter les inconvénients d'une
indivision. Posséder des immeubles en commun n'est pas une chose
facile et peut se révéler source de litiges. La SCI, par ses statuts, fixe la
règle du jeu entre les héritiers et représente un cadre juridique qui permet
l'exploitation durable des immeubles détenus en commun. Et cela permet de
répartir le revenu entre chacun en toute transparence. En indivision un héritier
peut contraindre les autres à vendre le patrimoine. En SCI, il peut quitter la
société en vendant seulement ses parts.
- La transmission des
parts d'une SCI peut être réalisée progressivement. Cette faculté
de transmission progressive permet d'optimiser les abattements de 50
000 euros applicables aux descendants. Par exemple, les parents créent une
SCI où les enfants sont minoritaires. La société achète plusieurs appartements
avec l'aide d'emprunts. Les parents donnent ensuite aux enfants avec
réserve d'usufruit pour continuer à toucher les revenus. Pour les droits de
donation perçus après abattements, la valeur des parts sera estimée après
déduction du passif, donc de l'emprunt. Ce ne serait pas possible avec une
donation hors SCI. Pour ce cas, il conviendra de laisser passer quelques années
entre la création de la société et la transmission des parts, sinon
l'administration pourrait requalifier la transaction en donation
ordinaire.
- Les concubins ou les pacsés peuvent se protéger en
achetant un logement en SCI et en se cédant mutuellement
l'usufruit de leurs parts. Au décès de l'un, l'autre possédera la nue propriéte
de sa moitié et l'usufruit de la seconde moitié. Il ne peut donc être mis à la
porte. Comme les héritiers du défunt conserveront une moitié en nue propriété,
une clause pourra prévoir la possibilité pour le survivant de l'acheter en
priorité. Par contre, la SCI n'a aucun intérêt pour les couples mariés car la
nouvelle loi garantit les droits de l'époux survivant.
Quel est le
régime fiscal de la SCI ?
Sur ce plan la SCI n'innove pas.
Son régime fiscal est celui des sociétés de personnes
et les règles qui lui sont applicables sont identiques à celles que connaissent
les particuliers, notamment celle des revenus fonciers. Chaque associé est
personnellement imposable sur sa part dans les résultats de la SCI qu'ils soient
distribués ou non.
En dépit de son cadre juridique souple la SCI ne doit pas
être adoptée à la légère et mérite réflexion avant sa constitution : notamment,
quel montant effectuer au moment de l'apport, doit-elle emprunter ou faire des
apports en compte courant, etc...
Stéphane LEFEVER Fdsea
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