La location d'une petite
parcelle (moins de 50 ares dans la Somme) n'est pas soumise à
l'intégralité des règles du statut du fermage. Pour qu'il en soit ainsi
cependant, plusieurs conditions sont requises. En premier lieu, la superficie de
la parcelle doit être inférieure au seuil fixé par arrêté préfectoral. On ne
raisonne pas, bien évidemment, parcelle par parcelle. Si un propriétaire loue
plusieurs parcelles dont la surface cumulée dépasse le seuil, l'ensemble des
règles du statut du fermage s'applique. Ce seuil est déterminé, après avis de la
commission consultative des baux ruraux, en fonction des besoins régionaux et
locaux et de la nature des parcelles. Ce qui explique les différences de
superficie d'un département à un autre. A défaut d'arrêté préfectoral, le statut
du fermage demeure intégralement applicable. Si l'arrêté est modifié en cours de
bail, il convient de prendre en compte la nature et la superficie maximale des
parcelles telles que figurant dans l'arrêté en vigueur au moment du
renouvellement du bail.
Comme un bail
rural
Si le bien loué est divisé en cours de bail, faisant
ainsi passer certains de ses éléments sous le seuil, le statut du fermage
continue cependant à s'appliquer sur l'ensemble des biens loués jusqu'à
l'expiration du bail.
En deuxième lieu, la
parcelle ne doit pas constituer un corps de ferme. La notion de corps de ferme
est relativement floue, le code rural n'en ayant pas donné de définition. Selon
la jurisprudence, la qualification de corps de ferme est rejetée quand le fonds
loué ne présente pas tous les éléments de nature à assurer son autonomie
culturale. Enfin, la parcelle ne doit pas constituer une partie essentielle de
l'exploitation agricole. Là encore, la notion est laissée à l'appréciation des
juges. Si ces trois conditions sont remplies, la location du bien ne sera pas
soumise à l'ensemble des dispositions du statut du fermage. Rappelons cependant
qu'une location de petites parcelles s'analyse comme un bail rural. Dans ce
contexte, l'exclusion du statut concerne uniquement les règles que la loi ou la
jurisprudence écartent expressément. Le reste du statut demeure
applicable.
Selon le code rural
Selon le code rural, les baux de petites parcelles
ne sont pas soumis à la règle relative à la rédaction d'un écrit ou d'un état
des lieux, tout comme à celles relatives au prix. Les règles relatives au
tiercement en matière de métayage ainsi que celles concernant le droit de
préemption sont également écartées. La durée du bail est déterminée librement
par les parties.
Si la location est faite sans
écrit, le code civil a vocation à s'appliquer. Ainsi, le bail d'un pré, d'une
vigne ou de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le
cours de l'année est censé fait pour un an. Celui de terres labourables,
lorsqu'elles se divisent par soles, est censé fait pour la durée de
l'assolement.
Selon la
jurisprudence
Selon la jurisprudence, le preneur d'un bail de
petites parcelles n'a pas droit à son renouvellement. Il n'est pas nécessaire,
pour le bailleur qui veut mettre fin à la location, de donner congé 18 mois
avant l'expiration du bail. Toujours selon la Cour de Cassation, les règles de
conversion du métayage en fermage ne sont pas applicables aux petites parcelles.
Outre ces exclusions, le statut du fermage s'applique. Ainsi, les tribunaux
paritaires des baux ruraux sont compétents en cas de litige. Les cessions et
sous-locations voient leur principe général de prohibition reconnu. Encore à
titre d'exemple, le preneur sortant a droit à une indemnité de sortie pour
améliorations culturales et foncières. Enfin, en matière de congé et bien que
ses formalités soient allégées, celui-ci n'en demeure pas moins nécessaire en
cas de location verbale. Celui-ci sera donné par écrit au moins six mois avant
le terme. En cas de bail écrit, celui-ci cesse de plein droit à l'expiration du
terme fixé, sans qu'il soit besoin de donner congé. Un aspect des locations de
petites parcelles demeure fondamental. Les dispositions législatives, qui
écartent l'application de certaines dispositions du statut du fermage, ne
s'imposent pas aux parties. Les signataires d'un écrit portant location de
petites parcelles peuvent parfaitement, d'un commun accord, soumettre le bail à
l'ensemble des dispositions du statut.
P.
GAIGNE