Les besoins d'urbanisation sont de plus en plus
importants. Conséquence, on assiste à une explosion des projets d'urbanisme qui
peuvent avoir des conséquences importantes sur le bail rural et remettre en
cause l'exploitation des terres agricoles louées.
L'expropriation, le changement de destination et
la construction d'une maison d'habitation par le bailleur sont les opérations
d'urbanisme les plus fréquemment rencontrées au cours d'un bail. Faisons le
point sur ces trois types d'opérations.
L'expropriation
Déclarés préalablement d'utilité publique, les projets
passant par cette procédure (tracé d'autoroute, etc.) vont toucher à la fois le
propriétaire qui va perdre les terrains concernés, et le fermier qui lui va
perdre l'exploitation de ces mêmes biens.
En effet, l'expropriation permet à
l'Etat de contraindre un particulier à céder la propriété d'un bien au profit
d'une personne publique ou privée, dans un but d'utilité publique et moyennant
une "juste et préalable indemnité".
Lorsque ces terres sont louées, les baux
sont résiliés. Le fermier ne pourra alors prétendre qu'au versement d'une
indemnité à son profit. L'indemnité est destinée à compenser à la fois la perte
de l'exploitation des parcelles (rupture anticipée du bail) et la perte des
améliorations apportées au fonds.
Tant que l'indemnité n'est pas payée, le
fermier peut se maintenir dans les lieux, moyennant le versement d'une indemnité
d'occupation.
Si l'expropriation partielle crée un déséquilibre grave
pour l'exploitation agricole (partie restante devenue inexploitable, etc.)
l'exploitant pourra demander l'emprise totale. Mais attention, seul le
propriétaire peut requérir l'emprise totale. En cas de difficulté, c'est au juge
de l'expropriation qu'il appartiendra de trancher.
Le changement de destination
En principe, sur des terres classées en
zone agricole, aucun ouvrage ne peut être construit sauf si son usage est
agricole. Lors de la révision du Plan Local d'Urbanisme (anciennement Plan
Occupation des Sols) ou par autorisation préfectorale, la destination des
parcelles peut changer, et la construction d'une maison d'habitation devient
possible.
Dans ce cadre bien précis, l'article L 411-32 du code rural
autorise un bailleur à résilier le bail et à reprendre sa parcelle dont la
destination vient de changer, et cela à tout moment.
Pour ce faire, il devra
néanmoins notifier par acte extrajudiciaire au preneur en place sa décision de
résilier le bail et son engagement à changer la destination de la parcelle.
Cette notification prendra effet un an plus tard.
En contrepartie de cette possibilité offerte au
bailleur, le preneur ne peut être contraint à quitter les lieux avant la fin de
l'année culturale en cours, et il doit être indemnisé comme il le serait en cas
d'expropriation. C'est-à-dire une indemnité qui prend non seulement en
considération la perte des améliorations du fonds, mais aussi la perte de
jouissance (rupture en cours de bail). Le fermier ne pourra pas être contraint à
quitter les lieux tant que l'indemnité ne lui aura pas été payée.
La construction d'une maison d'habitation
L'article L 411-57 du code
rural permet au bailleur de reprendre une parcelle de terre pour lui-même ou
l'un des membres de sa famille jusqu'au troisième degré inclus. La parcelle
reprise doit avoir pour objet la construction d'une maison d'habitation. La
surface que le bailleur est en droit de reprendre est fixée par arrêté
préfectoral.
Pour reprendre la parcelle, le bailleur
doit envoyer un congé 18 mois au moins avant la date d'effet de la reprise
. Au jour de la reprise, le
bailleur doit être en possession d'un permis de construire. A compter de
l'obtention de ce permis de construire, le bailleur dispose d'un délai de 2 ans
pour construire la maison d'habitation. Si le bailleur n'a pas procédé à la
construction de la maison dans les délais, le preneur cultivera de nouveau la
superficie du bail initial. Le montant du fermage n'est plus minoré.
Laurent JANOCKA - Fdsea
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