Une société civile immobilière est une personne morale
dont la vocation est d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Elle se
compose d'au moins deux personnes qui n'ont pas de droit direct sur les
immeubles appartenant à la SCI. Elle doit exercer une activité civile et non pas
commerciale. Son fonctionnement est régi par des statuts qui contiennent toutes
les dispositions nécessaires à la bonne marche d'une société : règles de
majorité, nomination et révocation des gérants, transmission de parts
sociales...
Elle est dirigée par un gérant, désigné par les
associés. Ce gérant agit au nom et pour le compte de la SCI. La responsabilité
des associés n'est pas limitée. En cas de difficulté financière de la société,
ils sont tenus des dettes de la SCI sur leurs biens personnels de manière
indéfinie et en proportion de leur part de capital.
Pourquoi
constituer une SCI ?
Une telle société est généralement
constituée pour des besoins d'organisation du patrimoine. Il peut s'agir du
patrimoine privé ou d'un patrimoine professionnel. Dans cette seconde hypothèse,
le chef d'entreprise cherche à protéger son patrimoine immobilier en le
dissociant de son activité professionnelle. Le recours à une SCI pour les
immeubles professionnels peut aussi répondre à une volonté de réduire les
prélèvements sociaux et fiscaux. En matière agricole, la SCI est très peu
utilisée de cette manière car les exploitants disposent d'un outil plus
performant, notamment sur le plan fiscal, qu'est le groupement foncier agricole
(GFA). Mais c'est surtout en matière de transmission du patrimoine que la SCI
est la plus intéressante :
- Elle permet aux héritiers ou aux donataires
d'éviter les inconvénients d'une indivision. Posséder des immeubles en commun
n'est pas une chose facile et peut se révéler source de litiges. La SCI, par ses
statuts, fixe la règle du jeu entre les héritiers et représente un cadre
juridique qui permet l'exploitation durable des immeubles détenus en
commun.
- La transmission des parts d'une SCI peut être progressive.
Les contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier vont pouvoir
le transmettre sous forme de parts sociales de manière échelonnée. Cette faculté
de transmission progressive permet d'optimiser les abattements de 46 000 e
applicables aux descendants.
- En cas de donation des parts, la SCI permet de
déduire le passif (emprunts notamment) qui grève l'immeuble. En effet, lorsqu'un
immeuble fait l'objet d'une donation directe par une personne physique, les
dettes liées à l'acquisition de cet immeuble ne sont pas déduites pour le calcul
des doits de donation. Dans une SCI, sous réserve que les dettes aient été
contractées par la société elle-même et non par l'associé, le passif fait partie
intégrante de la valeur de la part sociale. Lorsque les parts sont données, ces
dettes sont soustraites de la valeur de l'immeuble ce qui permet de réduire les
droits de donation.
Tous ces éléments facilitent la transmission et en
allègent le coût, d'où la place de choix de la SCI dans les stratégie de
transmission du patrimoine.
Quel est le
régime fiscal de la SCI ?
Sur
ce plan la SCI n'innove pas. Son régime fiscal est celui des sociétés de
personnes et les règles qui lui sont applicables sont identiques à celles que
connaissent les particuliers, notamment celle des revenus fonciers. Chaque
associé est personnellement imposable pour sa part dans les résultats de la SCI
distribués ou non. Il ne faut donc pas attendre de la SCI une réduction de
l'impôt sur le revenu.
En dépit de son cadre juridique souple la SCI ne doit pas
être adoptée à la légère et mérite réflexion avant sa constitution : notamment,
quel montant effectuer au moment de l'apport, doit-elle emprunter ou faire des
apports en compte courant, etc
Exemple : Mr et Mme Picard, tous deux âgés de 61 ans, sont
propriétaires d'un immeuble (bien de communauté) d'une valeur de 230 000 e.
L'acquisition de ce bien a nécessité le recours à un emprunt dont le capital
restant dû se monte à 95 000 e.
Ils donnent l'immeuble à leur fils unique en
s'en réservant l'usufruit.
S'ils font une donation directe, les droits de
donation se montent à 7 500 e
Si l'investissement est réalisé dans le cadre d'une SCI et
que l'emprunt est au bilan de la société, la valeur transmise est plus faible et
les droits sont réduits à 420 e.